買入經屋十六年等發達??

        《經屋法》正在立法會進行審議程序，幾個關鍵性的條文引起了社會的一片討論熱潮。對於經屋的轉售制度規定，市民的意見呈多面化。十六年的禁售期是否適當？禁售期過後，是否允許經屋單位在商品市場上自由買賣？公眾就這些問題各抒己見，無非希望能夠找到一個最好的方式，促使經屋發揮其解決住屋需要的根本性功能，再而起穩定整體樓價的作用。

        早在立法會一般性討論會議上，本人已開始提出“讓公屋永遠姓公”的建議，並曾為此而透過各種途徑陳述當中的理據。唯有徹底禁制經屋單位流入私人房地產市場，才可真正杜絕有些人利用經屋作為個人圖利的工具，使公共資源淪為私人生意的成本，對全澳市民不公。與此同時，又能緩和因土地資源不足，以致經屋長期供不應求的壓力。直至現在，本人的立場始終未變。在社會討論的過程中，有意見認為應該沿用舊例，容許經屋業主在禁售期後把單位自由出售，原因是經屋的售價較私樓為低，將之放在房地產市場上，對整體樓價可起到平衡的作用。此觀點在理論上或許是成立的，但在實際操作上卻並非如此。在正常的情況之下，經屋業主斷不會如此缺乏“生意眼”，當市場樓價指標高企時，仍然讓經屋單位“超凡脫俗，獨善其身”，以脫離現實的原價水平賣出。事實上，從市面上地產公司貼出的樓盤推廣單張可見，二手經屋單位的售價已是緊貼私人樓價。本文附圖中有一樓齡長達十多二十年的經屋單位，也賣到二百萬以上，是其成本價的十多二十倍。市場經濟是很現實的，經屋一旦進入私樓市場，就是私樓價，這是正常效應。試想像若同區私樓呎價達到二、三千元，經屋業主會不會笨到仍然以一千多元的呎價來出售？

        反過來說，容許經屋流入私人市場恐怕會弄巧反拙，令樓價火上加油。除上文討論過經屋售價會跟隨市價走之外，有關業主還有可能為了要取回補差價、甚或裝修保養等諸如此類的附加成本，把二手經屋以更高的價格出售。同時，由於出售經屋的利潤甚為吸引，這可成為經屋業主換樓的重要誘因。在這“兩買兩賣”之間，無形中活躍了樓市，也提高了私人房屋的需求。以上的因素環環相扣，都是令樓市升溫的催化劑。因此，如果期望私人樓宇市場會因為經屋的存在而令價格得到調節，實屬癡人說夢。

另有意見認為如果經屋單位只能回售給政府作第二輪轉售，長遠而言將會為政府帶來沉重的行政和財政負擔。這點憂慮確也存在著一定的討論空間，但並非絕無解決之方法。粗略提議可限制經屋只能轉售給經屋的輪候人，而業權轉換手續、以至單位內的維修保養等工作，就像一般房屋交易一樣，在買賣雙方之間進行。政府只充當交易平台的角色，不必扛起回購經屋單位的重擔。審議中的《經屋法》有一個條文，謂單位在購買滿6年後，可賣給新的經屋申請人，可見這個機制本來已經存在，那麼何妨將之發揚擴展，索性建立一個二手經屋市場，與私樓市場形成兩個獨立的房屋市場、具有兩種價格水平，讓買家從中選擇，這樣才能達到真正調節樓市、平衡樓價的目標。

正如本人較早前說過，“讓公屋永遠姓公”只是一個初步的框架性建議，具體細節還須要參考其他地區的經驗，結合本地的實際情況，經仔細研究後才制定。惟政府在基礎上必須嚴守“經屋只用作解決住房需要”的原則，整套運作制度都按此原則來進行，方能建構一個保障性的公屋系統。因此，法例上應制定條例禁止出租、禁止開放性轉讓等市場交易行為，嚴防有人購入低價經屋，為的只是等待16年後的發達。利用公帑來作私人圖利，儼如“公器私用”。那邊廂，買不起私樓的人士，結果連二手經屋也同樣買不起。政府則永無止境地被催迫增建經屋，而經屋就一直停留於供不應求的狀態。這樣的情況，才是政府真正的負擔，也是導致社會不公的其中一個根源。